交通银行即将召开个人房贷存量利率调整项目启动会，哪些信息值得关注？ -云顶yd2223线路检测

盲猜是进行“压力测试”，看银行能否经受存量房贷利率骤降的风险。

据交通银行半年报，

• 截止2023年6月末，客户贷款余额7.6万亿，1-6月利息收入1533亿元，年化平均收益率4.07%（很重要，要考），
• 截止2023年6月末，客户存款余额8.2万亿 1-6月利息支出958亿，年化平均成本率2.35%；

根据《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定：

• 中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，
• 中资中型银行对应数比例分别为27.5%、20%，
• 中资小型银行和非县域农合机构的对应的比例分别为22.5%、17.5%，
• 县域农合机构对应的比例分别为17.5%、12.5%，
• 村镇银行对应的比例分别为12.5%、7.5%。

交通银行属于中资大型银行，个人住房贷款占比上限是32.5%

我们假设交通银行非常自律，个人住房贷款余额占贷款总余额的比例是25%；

那么，截止6月末，存量住房贷款也有1.9万亿规模，

之前的存量贷款利率就按去年的5.25%算好了（实际情况应该比这个还要高），今年是4.18%，

如果下调100个基点，

1.9万亿的存量贷款，利息这一项减少收入190亿/年，

受此影响，年化平均收益率下降到3.82%；

作为对比，上半年，交通银行证券投资业务的年化投资收益率是3.38%，

什么概念呢，很有可能到时候受利益驱使，

存贷款业务会被证券投资业务挤压，

这其实是很危险的，会给监管提出新的挑战，

光看美国把商业银行和投资银行分割就知道了。

这个有点远，我们还是回来，

上面的测算是按照存量房贷平均利率5.25%进行的，

实际上可能比这个高，如果都调整到现行的利率，或者说大家都提前还款，置换成现在的4.18％左右，

那银行可能真的会亏——也就是资金收益不能覆盖成本。

因此上，

我们认为（纯脑洞勿喷）：

大概率存量房贷利率在原来的基础上普遍调降50个基点应该就是非常好的政策了，在此之外不宜有过高预期。

以交通银行“提前还房贷，需要缴纳违约金”的做事风格来看，

存量房贷利率调整项目启动会多半是雷声大，雨点小。

雷声大是要做表率，做样子，响应上级的政策主张：适当降低个人房贷存量利率；

雨点小是保住银行的利润，房贷可是过去20年银行最优质的资产，没有之一。

降肯定是要降的，但是在降低幅度、适合人群上可以做文章。

降低个人房贷存量利率确实可以提振居民消费，但是银行又能拿到什么好处呢？

没有好处的事情，还要折损银行本身的利润，坦白说落实降低存量房贷利率的难度很大

我估计最后博弈的结果是：最多降30个基点，还不是立刻执行。

附各家银行提前还款违约金：

现在是招行，建行，交行都表明了未来房贷存量利率会有调整

那这件事肯定是板上钉钉了，关键就是看具体调整多少

大家应该也看了一些放出来的风，一些金融机构的预测

说是0.5%——1%之间，那么后面应该会根据一些具体的数据来最终决定到底调整多少

比如说排队提前还贷的人有多少，到底是不是非常坚决

消费情况怎么样，会不会还是压力很大

包括银行目前的压力，息差怎么样，大幅降低以后会不会对银行利润影响很大

这些都是目前在等待，在博弈，在观察的情况

别小看下调一些存量房贷利率对消费的作用

每个月多几百块也是非常重要的消费力量

很多家庭都非常看重，都希望可以调整1%的幅度

反正只要消费还是起不来，还是很多人坚定的要提前还贷，那就算这次下调幅度不大，没有符合大家的预期

那以后还会继续下调的

因为银行肯让利，也不是大发慈悲，大发善心

也是真的没办法，不然不会拖这么久

是真的太多人提前还贷了，消费也压力大

也是不得已而为之

不让利损失更大，是这样的逻辑

有些朋友说，银行如果全面下调存量房贷，那银行赚不到钱怎么办？

其实不需要担心，因为之前lpr的非对称降息就是在给银行缓解压力，稳定息差

估计后面再接着来一波降准 降低存款利息

这样银行的息差又调整稳定了，银行没有什么损失

一直对银行非常呵护了，官方设定的银行合理息差是1.8%，最近一段时间下降到了1.74%

担心银行赚不到钱已经做了很多铺垫

所以说为了全面下调存量房贷利率，已经做好了充足准备的

在经济不太好的时候多给居民让利肯定是好事

就是希望可以多让利一点

尤其是之前很多5%-7%利率买房的朋友

最少要下降1%以上才有诚意

不然人家继续排队提前还贷，那以后再继续调整就很麻烦

不如一步到位，别抠抠搜搜的一点一点调整

多让利一点，让大家看见诚意，大家也开心

居民口袋有闲钱了，自然会去消费

消费能复苏对经济也是好事

最近一直在聊要提振内需，给居民让利就是最提振内需的方法

有钱，有闲就会消费

支持全面调整房贷利率，并且希望多调整一点，效果会更明显

对消费的提振更强

希望不是开完会，喝完咖啡，最后还是那句：

按照市场化、法制化的规则，有序推动存量房贷利率的下调，同时还要建议公平性，因地制宜的调整存量贷款利率。

我都快能背过了，大家要的是计算规则和启动的时间，总是这么吊着也不是个事啊。

给存量高利率房贷家庭减负，大快人心！

既然高层说了要调降存量房贷利率，那么肯定会做到，我大为不解的是8月那么多新闻爆出要调降了，仍然有一群人说什么“不可能，怎么可能有这样的好事儿”。

8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

这让我想起了2020年按揭贷款固定利率转lpr浮动利率，当年不计其数非蠢既坏财经自媒体带歪风，说什么“国家有好事儿哪轮到你”等言论颠倒黑白。

结果怎么样了，利率改革以来5y-lpr累计下调65bp（0.65%），转成浮动利率的人每月房贷利息少了很多。

贷款200万，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了，0.5%差别就是约20万的利息差距，一辆标准b级轿车价钱了。

很多无知的人把骂政府等价于真知灼见、正义之师，又不关心他们是不是说的有道理，是不是就事论事，分析是否全面逻辑完备、也不去考察内容是否颠倒黑白无中生有。

记住永远要实事求是，不要不分青红皂白就给负面评价，甚至颠倒黑白造谣。不然你很容易把拯救你的船给拒之于千里。

再比如，房地产领域，看到新加坡政府今年出台打压房地产泡沫的政策，就给我国扣帽子，新加坡政府多么明智，我国政府就是马后炮，典型颠倒黑白。

其实新加坡政府此举才是货真价实马后炮政策，因为新加坡房价早就被炒得很高了，要是新加坡政府真的有先见之明，他们2020年疫情早期欧美日韩各国大印钞放水就应该出台政策，那样才叫先见之明。

现在新加坡房价老高了，才姗姗来迟出台遏制房价泡沫政策，居然有些认为他们叫先见之明，可悲啊。

我国疫情早期都没有乱放水，甚至还出台房地产“三条红线”“两条杠”“卖地双集中”“严格控制房地产行业融资渠道，当时信托融资就被禁了”……，这才就真正的先见之明，有点记忆的就知道，2020年我国房价没有全国普涨，也就是少数核心城市核心地段上涨。

新加坡房地产政策才是马后炮、亡羊补牢；我国其实做了相当准备。早在2018年就准备去泡沫了，不是疫情，我国房地产税都落地了。住房不炒16年末17年初正式提出，然后18年下手，19年全国房价下行明显（下图在2019年很火）。

为了防止疫情期间全球大放水导致房地产泡沫继续膨胀，先后出台三条红线、两条杠、双集中等措施遏制资金流入房地产，通过提高房贷利率给火热降温，甚至郭树清主席官方喊话“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，你们听吗？牢记了吗？

官方劝诫视而不见，无良房地产利益集团随便瞎忽悠一通就卖卖卖，这上当怪得了谁呢！？

有些人自己不看正经新闻，喜欢看房地产中介大v歪曲事实内容，还好意思问房价过快上涨国家为什么不遏制。

疑问太多、抱怨太多，只会暴露你的不学无术、不问世事、沉迷于垃圾内容，论风险前置管控我国管理层是佼佼者，最近几年内国外经历过多少经济危机、金融危机了，但是我们并没有。

国家老早就考虑下调存量按揭贷款利率了，从前面密集下调存款利率就可以窥见，当时我还分析道：

为什么银行如此密集下调存款利率？
这是降低银行负债端成本压力，缓解息差压力，然后打开银行下调贷款利率的空间，为下一步下调贷款利率做准备。

大家不要把这和08年转贷类比，认为国家要走老路，这是房地产利益集团混淆视听惯用伎俩，目的忽悠人接盘，他们赚佣金甚至套现！今时不同往日，基本面已天翻地覆，走不了老路的。

当前存量按揭贷款最辛苦的是18-21年买房的家庭，尤其是20年之前没有选择lpr浮动利率的家庭，选择浮动利率的家庭因为5y-lpr下降65bp（0.65%），房贷利息已经有明显下降，幸运的是，这次国家着手给这些朋友转贷机会了。

房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《》。

当时多次重复劝大家转成lpr浮动利率。而且也告诉大家国家还会给机会的，现在机会来了，那就是贷款置换降低存量高息按揭贷款。摘录如下：

个人是推荐转lpr的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。

而且，公积金贷款利率和商业房贷利率迟早并轨，房地产税落地之后合并将近在咫尺！参考2022年文章《》

想一想20年高位接盘的朋友，不仅房价高耸入云、房贷利率也高耸入云。想一想当时房地产利益集团如何忽悠他们买房的！想一想他们忽悠人那套可笑至极的话术！

信我的朋友在房贷利率方面就省了一大笔钱！仅房贷利率，我就帮不少信任我的朋友剩下了一辆卡宴！真实案例参考文章《》《》）

去年末房地产利益集团还制造恐慌说什么房贷利率会大幅上调忽悠人买房接盘，不多日，房贷利率动态机制落地戳穿他们的骗局。

这样的骗局他们已经搞过几次了，20年房贷利率普遍6%以上，他们还是说未来房贷利率会更高而制造恐慌诱骗不明真相人上当。

分清敌友很重要，这是生存的首要问题——《》《》！

很多朋友因为这一点没做好，受了很多苦。

最佳购房时机的逻辑一直没变，详见旧文《》《》。

不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。

而你靠什么过上幸福生活呢？

你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。